商鋪投資與住宅投資比較     商鋪的目標(biāo)市場(chǎng)面臨兩級(jí)客戶，一是銷售（招商）階段的投資（投資經(jīng)營(yíng)）者；二是物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的終端消費(fèi)者。因此進(jìn)行商鋪策劃時(shí)，不僅要考慮投資（投資經(jīng)營(yíng)）者的需求特性，更要考慮終端消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理特征。消費(fèi)者是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的根本因素，也是招商對(duì)象確定的依據(jù)。就住宅而言，面對(duì)的目標(biāo)客戶比較單一，居住需求目的明顯，無(wú)須考慮終端消費(fèi)者的需求特征。  
     一般來(lái)說(shuō)，建筑物底商的價(jià)格是住宅價(jià)格的2～3倍，有的繁華街道甚至可以達(dá)到5～8倍。由于商鋪的價(jià)格高，而影響其價(jià)格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件、停車條件、硬件設(shè)施、規(guī)劃的科學(xué)性、商品經(jīng)營(yíng)類型、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，因此商鋪價(jià)格變化往往難以預(yù)料，其售價(jià)（租金）變化的幅度之大有時(shí)令人驚訝。而住宅價(jià)格變化相對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)小得多。
  商鋪市場(chǎng)既受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，同時(shí)又受商業(yè)零售市場(chǎng)支配。商鋪市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分支，商鋪的投資必須考慮整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；而商鋪?zhàn)鳛樯唐妨魍ê头��?wù)活動(dòng)的載體，與商業(yè)零售、餐飲、娛樂(lè)、消費(fèi)有著必然的關(guān)聯(lián)性。在現(xiàn)實(shí)較好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，商鋪與商業(yè)發(fā)展呈同向不同步的關(guān)系。因此商鋪的市場(chǎng)跨越房地產(chǎn)和商業(yè)消費(fèi)兩個(gè)領(lǐng)域。     另外，商鋪的使用年限短，根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)用地土地使用年限40年；住宅用地使用年限70年，綜合用地土地使用年限50年，這也是商鋪不同于住宅的一個(gè)重要特征。
    商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為5％左右，商鋪的投資收益率約為10％。
    商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約�？赡苌啼佉淮巫饧s的租期會(huì)達(dá)到3～5年，而且很可能租戶期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。     當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求。商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)是經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)是消費(fèi)者，兩級(jí)客戶的需求對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)有各種要求。假如投資者購(gòu)買的商鋪能夠滿足以上兩級(jí)客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶的需求比較難，這對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn)。住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求非常低。
    商鋪投資與住宅投資的回報(bào)率比較表