在住宅市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)的背景下，商鋪投資也在不斷地被關(guān)注著�？墒�，對(duì)于手里有點(diǎn)余錢，但又買不起房子的小額投資戶來(lái)說(shuō)，門檻相對(duì)較高的商鋪投資往往讓他們望而卻步。于是近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商不失時(shí)機(jī)地推出了“使用權(quán)商鋪”的概念。
　　“面積10～30平方米，售價(jià)18000～25000元/平方米不等。前3年，按每年8%回報(bào)，總共24%一次性抵房款；第4年到第6年，每年保底8%；7～10年，每年保底10%……”由于總價(jià)不高，又設(shè)有固定保底回報(bào)，使用權(quán)商鋪似乎展現(xiàn)了其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
　　幾多優(yōu)勢(shì)
　　應(yīng)該說(shuō)，使用權(quán)商鋪在操作上確實(shí)有一定的優(yōu)勢(shì)。一方面，售價(jià)不高、面積相對(duì)較小使得投資的總價(jià)（門檻）較低，一般情況下6～10年投資戶本錢能收回來(lái)的使用權(quán)商鋪就值得投資，這些商鋪針對(duì)的也都是20～30萬(wàn)元小額投資戶。
　　另一方面，大多使用權(quán)商鋪是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理的，這個(gè)對(duì)于市場(chǎng)前期培育較為重要。相對(duì)于天南海北的投資者各自為戰(zhàn)、互相競(jìng)爭(zhēng)而言，好的運(yùn)營(yíng)商往往可以招到大的品牌入駐，長(zhǎng)時(shí)間專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，形成了穩(wěn)定良好的業(yè)態(tài)，租金自然水漲船高。而因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手里，開(kāi)發(fā)商比投資者更看好未來(lái)的收益，所以開(kāi)發(fā)商也一定會(huì)精心運(yùn)營(yíng)這個(gè)市場(chǎng)。
　　還有，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)商鋪所需的契稅、印花稅等等，使用權(quán)商鋪的轉(zhuǎn)讓也較為方便、手續(xù)費(fèi)用亦相對(duì)低廉。
　　 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁
　　然而，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，使用權(quán)商鋪看似誘人的優(yōu)點(diǎn)也伴隨著不少風(fēng)險(xiǎn)。
　　其中最主要的就是，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，年限到期以后商鋪跟投資者就沒(méi)有關(guān)系了。這其實(shí)就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商拿著投資者的錢去培育市場(chǎng)，等市場(chǎng)成熟以后，商鋪就被開(kāi)發(fā)商收回，換句話來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商把大部分前期風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了投資這身上。
　　因而，對(duì)于那些剛接觸商鋪投資的人而言，遇到使用權(quán)商鋪，千萬(wàn)不能被看似誘人的回報(bào)率所迷惑。要獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的前提是商鋪出賣方必須具備優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理能力和市場(chǎng)策劃能力。如果整個(gè)商城的定位、策劃、經(jīng)營(yíng)不善，人氣不足，商鋪無(wú)法出租的話，商鋪出賣方可能會(huì)因此破產(chǎn)，商鋪的購(gòu)買者就會(huì)因此得不到任何后期回報(bào)。
　　理性對(duì)待
　　業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步提醒，商鋪的使用權(quán)出售合同，本質(zhì)上是商鋪的租賃合同，投資者為商鋪的承租方。這種形式其實(shí)是轉(zhuǎn)租，投資者簽訂20年租賃合約，并一次性繳納租賃款，然后再將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租，獲取包租利潤(rùn)。
　　因而投資者還要注意相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。一來(lái)，根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，租賃合同最長(zhǎng)租賃期限為20年，超過(guò)20年部分無(wú)效。二來(lái)，由于實(shí)質(zhì)上是租賃合同，在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。同時(shí)，考慮到經(jīng)營(yíng)不善等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，今后的商鋪轉(zhuǎn)讓問(wèn)題、物業(yè)管理費(fèi)用糾紛、固定投資回報(bào)無(wú)法達(dá)成等影響投資方利益的重要事項(xiàng)，都應(yīng)盡可能地事先在合同中有所約定。
　　總之，投資者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，商鋪投資不比銀行存款、理財(cái)產(chǎn)品，較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。過(guò)度相信開(kāi)發(fā)商而沒(méi)有從一開(kāi)始就自己做足功課，分辨實(shí)際的投資風(fēng)險(xiǎn)和利益回報(bào)，往往是要吃虧的。